Строительные проекты могут различаться по сложности, масштабу и поставленным целям. Несмотря на это, практически все строительные проекты проходят через одни и те же основные этапы.
Правильное понимание этого процесса позволяет принимать более обоснованные решения — от первоначальной идеи проекта до его полного завершения. Хотя строительный процесс является сложным и ответственным, грамотное планирование является основой успешной реализации проекта.
Строительный процесс в основном можно разделить на следующие 6 основных этапов:
Концепция проекта, проектирование и планирование
Получение разрешений на строительство
Подготовительный этап перед строительством (Preconstruction)
Этап снабжения и закупок
Этап строительства
Этап после завершения строительства
Правильное управление строительным проектом позволяет чётко определить, что должно происходить на каждом этапе, какие задачи необходимо выполнить и какие цели должны быть достигнуты.
Очень важно сохранять последовательность и непрерывность на всех этапах проекта. Такой подход помогает реализовать проект в соответствии с графиком и в рамках установленного бюджета.
Правильное выполнение всех этапов строительства создаёт основу для успешного завершения проекта.
1. Концепция проекта, проектирование и планирование
Концепция проекта — это этап, на котором формируются первоначальные идеи до начала строительства. На этом этапе определяется место реализации проекта, а также изучаются основные требования к зданию и действующие строительные нормы.
На данном этапе важно привлечь архитектора к процессу. Архитектор оценивает возможность реализации проекта с технической и функциональной точек зрения.
Технико-экономические и предпроектные исследования позволяют определить, соответствуют ли предлагаемые решения основным целям проекта.
После этапа разработки концепции заказчик, архитектор и строительный менеджер переходят к этапу проектирования. Этот этап формирует своеобразную дорожную карту, определяющую цели проекта, возможные трудности и стратегию его реализации.
Этап проектирования
После разработки концепции начинается процесс проектирования. Проектирование выполняется до закупки материалов и услуг, а также до начала строительных работ.
Архитектор и его команда преобразуют идеи заказчика в техническую документацию и проектные решения.
Процесс проектирования включает следующие этапы:
Эскизное проектирование;
Подготовка договорной документации;
Разработка проекта и детальная проработка.
Перед началом эскизного проектирования определяются основные цели и ожидания от проекта. Именно на этом этапе принимаются важные решения относительно размеров здания, его функционального назначения и пространственной организации.
Затем разрабатывается проект, отражающий организацию помещений, выбор материалов и первоначальные технические решения.
На этом этапе выполняется предварительная оценка стоимости проекта и начинается подготовка к тендерному процессу.
Архитекторы оценивают реализуемость проекта и применяют современные архитектурные решения. Инженеры обеспечивают безопасность и техническую устойчивость конструкций.
Архитекторы и инженеры завершают основные проектные работы на этапе подготовки к строительству.
После завершения проектирования планировщик проекта разрабатывает стратегический план реализации. Проект разделяется на более мелкие этапы, и для каждой части устанавливаются сроки выполнения.
2. Получение разрешений на строительство
До начала реализации проекта необходимо получить все необходимые разрешения на строительство.
Этот процесс может продолжаться на разных этапах проекта, поскольку для различных аспектов строительства могут требоваться разные разрешения и согласования.
Получение строительных разрешений иногда может занимать значительное время. Это связано с тем, что различные государственные и местные органы могут отдельно рассматривать и оценивать проект.
Если для проекта требуются специальные разрешения или градостроительные согласования, они должны быть получены до начала строительства.
Эти согласования определяют назначение здания и его соответствие градостроительным требованиям.
Для некоторых проектов этот процесс может быть относительно простым, однако для крупных и сложных проектов он может продолжаться месяцами или даже годами.
Работа с опытным менеджером проекта помогает более эффективно управлять этим процессом и снижать потенциальные риски.
3. Подготовительный этап перед строительством (Preconstruction)
Этот этап включает все подготовительные работы, выполняемые до начала физического строительства.
После завершения планирования проекта, уточнения проектных решений и определения организации поставок материалов и рабочей силы начинается подготовка к строительству.
Предстроительные услуги необходимы для определения:
стоимости проекта;
объёма работ;
графика строительства;
стратегии реализации.
На этом этапе формируется проектная команда и определяется структура управления проектом.
В состав команды обычно входят:
менеджер проекта;
инженер строительной площадки;
генеральный подрядчик;
руководитель строительства;
специалист по охране труда и технике безопасности.
Состояние строительной площадки также тщательно изучается на этом этапе.
После оценки участка рассчитывается фактическая стоимость проекта. При расчётах учитываются:
рабочая сила;
материалы;
график;
особенности участка;
законодательные и технические требования.
Подрядчик оценивает возможность реализации проекта в рамках установленного бюджета.
После этого этапа между сторонами заключается юридический договор, и подрядчик получает право выполнять строительные работы от имени заказчика.
4. Этап снабжения и закупок
На этапе закупок обеспечиваются необходимые для проекта:
материалы;
оборудование;
рабочая сила.
Сложность этого этапа зависит от размера проекта, даты начала строительства и доступности необходимых ресурсов.
На этом этапе генеральный подрядчик заключает договоры с различными специализированными субподрядчиками.
На основании строительных чертежей определяется необходимый объём работ, после чего субподрядчики разрабатывают свои рабочие программы, потребности в материалах и планы использования ресурсов.
Правильная стратегия закупок помогает снизить общие расходы проекта.
Подрядчики, располагающие надёжной сетью поставщиков, могут получать более выгодные цены и повышать экономическую эффективность проекта.
5. Этап строительства
Этап строительства является стадией, на которой проект реализуется непосредственно. Именно здесь запланированные идеи превращаются в физическое сооружение.
До начала строительства проводится первоначальное координационное совещание, чтобы обеспечить работу всех участников в соответствии с едиными целями и планом.
На этой встрече обсуждаются:
логистика и хранение материалов;
основные условия договора;
охрана труда и техника безопасности;
контроль качества;
возможные изменения проекта.
После начала строительства генеральный подрядчик осуществляет общее управление процессом.
Он:
управляет ресурсами;
контролирует документацию;
предоставляет информацию о ходе проекта.
Архитектурная и инженерная команды, в свою очередь, проверяют соответствие выполняемых работ утверждённому проекту.
Они рассматривают:
изменения материалов;
дополнительные заказы на выполнение работ;
технические предложения и документацию.
На этом этапе каждая команда имеет собственный график работ. Завершение работы одной группы может влиять на деятельность других групп.
По этой причине эффективное управление имеет особое значение на этапе строительства.
Мониторинг и контроль
Мониторинг и контроль имеют особое значение в управлении строительным проектом.
Строительный менеджер контролирует:
бюджет;
риски;
вопросы страхования;
объём работ.
На этом этапе используются ключевые показатели эффективности (KPI).
Примеры KPI:
контроль расходов;
соблюдение графика;
достижение целей проекта;
результаты и объёмы, подлежащие сдаче.
6. Этап после завершения строительства
Завершение строительных работ не означает, что проект полностью закончен.
На этом этапе выполняются все финальные работы перед передачей здания заказчику.
Ресурсы, которые больше не требуются для проекта, вывозятся с территории, арендованное оборудование возвращается, а строительная площадка очищается.
Менеджер проекта и инженеры проводят осмотр объекта и выявляют незавершённые работы.
Выявленные недостатки составляются в виде перечня и устраняются подрядчиком.
Заказчику предоставляются следующие документы:
инструкции по эксплуатации;
исполнительные чертежи (as-built drawings);
финансовая документация;
страховые документы.
В крупных проектах этот этап проводится как отдельный процесс commissioning — пусконаладка и ввод инженерных систем в эксплуатацию. В ходе commissioning инженерные системы проходят испытания, а их соответствие требованиям проекта проверяется.
Заключение
Строительный процесс представляет собой многоэтапную деятельность, которая начинается с формирования идеи и продолжается до полного ввода объекта в эксплуатацию.
Каждый этап — проектирование, получение разрешений, подготовительные работы, снабжение, строительство и итоговая оценка — играет важную роль в успешной реализации проекта.
Правильно спланированный и профессионально управляемый строительный процесс является основой для создания качественных, безопасных и долговечных объектов.